Startseite / Blog / Immobilienkauf in Bulgarien für Ausländer: Regeln und Ablauf (2026)
Burgas und die südliche Schwarzmeerküste ziehen Käufer aus ganz Europa und darüber hinaus an — wegen des Meeres, der im Vergleich zu Westeuropa niedrigeren Preise und des entspannten Lebensrhythmus. Seit dem 1. Januar 2026 gehört Bulgarien zur Eurozone, was den Kauf für Käufer aus Euroländern noch einfacher macht. In diesem Artikel erklären wir, welche Regeln für Ausländer gelten und wie der Kauf in der Praxis abläuft.
Die Regeln hängen von der Staatsangehörigkeit des Käufers ab.
Bürger der EU und des Europäischen Wirtschaftsraums kaufen zu denselben Bedingungen wie bulgarische Staatsbürger — Wohnungen, Häuser und auch Grundstücke, einschließlich Bauland.
Bürger von Nicht-EU-Staaten — etwa Großbritannien nach dem Brexit, der Ukraine, der Türkei, Israel oder den USA — können frei erwerben:
Die Einschränkung betrifft für sie das Eigentum an Grund und Boden. Beim Kauf einer Wohnung in einem Wohngebäude erwirbt ein Nicht-EU-Bürger daher die Wohnung selbst, nicht aber einen Anteil am Grundstück unter dem Gebäude. Das hindert ihn nicht daran, die Wohnung zu nutzen, zu vermieten, zu verkaufen oder zu vererben.
Möchte ein Käufer aus einem Nicht-EU-Staat Grund und Boden erwerben — etwa ein Haus mit Garten —, geschieht das in der Regel über eine in Bulgarien registrierte Gesellschaft (EOOD), deren Eigentümer er ist. Die Gesellschaft hat eigene Buchführungs- und Steuerpflichten; lassen Sie sich daher vor dieser Variante von einem Anwalt und einem Steuerberater beraten.
Im Ausland ausgestellte Dokumente müssen legalisiert oder mit Apostille versehen und von einem vereidigten Übersetzer ins Bulgarische übersetzt werden.
Die Schritte sind dieselben wie für bulgarische Käufer:
Wenn Sie kein Bulgarisch sprechen, muss bei der Unterzeichnung der notariellen Urkunde ein vereidigter Übersetzer anwesend sein, der die Urkunde mündlich übersetzt und sie zusammen mit den Parteien unterzeichnet. Die notarielle Urkunde wird auf Bulgarisch ausgefertigt.
Ja. Die Besichtigung kann per Video erfolgen, die Unterlagen werden per E-Mail geschickt, und den Kauf unterzeichnet Ihr Bevollmächtigter mit notariell beglaubigter Vollmacht. Viele unserer Kunden aus dem Ausland kommen nur einmal — um die Wohnung zu sehen oder die Schlüssel abzuholen.
Die Zahlungen werden per Banküberweisung geleistet — auf das Konto des Bauträgers oder des Verkäufers. Bewahren Sie bei Überweisungen aus dem Ausland die Bankbelege auf, aus denen die Herkunft der Mittel hervorgeht: Banken und Notare müssen sie nach dem Geldwäschegesetz prüfen. Da in Bulgarien seit 2026 in Euro gezahlt wird, entfällt bei Zahlungen aus einem Euroland der Währungsumtausch.
Einige bulgarische Banken vergeben Wohnungskredite auch an Ausländer, die Bedingungen sind jedoch strenger — meist werden ein nachweisbares Einkommen und ein höherer Eigenanteil verlangt. Die meisten Käufer aus dem Ausland finanzieren den Kauf aus Eigenmitteln oder mit einem Kredit einer Bank in ihrem Heimatland.
Unser Team spricht Bulgarisch, Englisch, Russisch und Deutsch, und unsere Website gibt es auch auf Türkisch. Wir helfen bei der Besichtigung (vor Ort oder per Video), mit den Unterlagen des Gebäudes, bei der Organisation von Notar und Übersetzer und nach dem Kauf bei der Vermietung und Betreuung der Wohnung. Schreiben Sie uns an sales@unihome.bg oder rufen Sie +359 888 415 465 an.
Dieser Artikel ist eine allgemeine Information und keine Rechtsberatung. Lassen Sie sich zu Ihrem konkreten Fall von einem Anwalt beraten.