Startseite / Blog / Burgas wächst – und der Immobilienmarkt folgt der Stadt

Burgas wächst – und der Immobilienmarkt folgt der Stadt

2026-11-13

Burgas ist eine der wenigen bulgarischen Städte, die wachsen – und das zeigt sich am deutlichsten am Quadratmeterpreis. Neue Einwohner, neue Arbeitsplätze sowie ein modernisierter Hafen und ein modernisierter Flughafen verwandeln die Küstenstadt von einem saisonalen Reiseziel in einen Ort, an dem die Menschen das ganze Jahr über leben möchten.

Mehr Menschen, mehr Nachfrage

Ende 2025 leben in der Stadt Burgas 189.086 Menschen und in der Region 391.500. In einem Land mit rückläufiger Bevölkerungsentwicklung ist die Bevölkerung der Region Burgas innerhalb eines Jahres um 2.581 Menschen gewachsen. Der Grund dafür sind nicht die Geburten, sondern die Zuzüge: Die Nettozuwanderung beträgt +5.101 Personen, wobei über 6.000 aus dem Ausland gekommen sind – hauptsächlich aus der Ukraine, Russland und Deutschland (nach Angaben des Nationalen Statistikamtes).

Jeder neue Einwohner sucht nach einer Wohnung. Das ist das einfache Prinzip, das den Immobilienmarkt in Burgas in den letzten Jahren bestimmt hat.

Die Infrastruktur, die die Stadt neu gestaltet

Der Hafen wird zum Eisenbahnknotenpunkt

Im Rahmen eines Projekts im Umfang von rund 11 Millionen Euro, das zu über 80 % aus EU-Mitteln finanziert wird, wurden am Terminal Burgas-West sechs neue Gleise mit einer Gesamtlänge von rund 4 km gebaut. Der Hafen nimmt nun Züge mit einer Länge von bis zu 740 Metern auf und fertigt täglich über 100 Waggons ab. Mehr Fracht bedeutet mehr Logistikunternehmen, Lagerhäuser und Mitarbeiter, die in der Nähe wohnen müssen.

Der Flughafen wird renoviert

Im Jahr 2025 hat der Flughafen Burgas 1,8 Millionen Passagiere abgefertigt, und der Konzessionsnehmer Fraport investiert über 50 Millionen Euro in die vollständige Sanierung der Start- und Landebahn – die größte Investition in der jüngeren Geschichte des Flughafens. Die Direktflüge aus Dutzenden europäischen Städten sind einer der Gründe, warum Ausländer gerade hier Immobilien kaufen.

Der Industriepark bei Meden Rudnik wächst

Der „Industrie- und Logistikpark Burgas“ erhielt im Rahmen des Wiederaufbauplans 41,15 Mio. BGN für 5,3 km Straßen, 3,6 km Radwege und neue Wasser- und Abwassernetze. Erwartet werden mindestens 1.000 neue Arbeitsplätze in der Logistik, der Lebensmittel- und der Möbelindustrie.

Wirtschaft, Tourismus und der Euro

Burgas ist nicht mehr nur vom Sommer abhängig. Die Raffinerie, der Hafen, die Logistik sowie der wachsende IT- und Outsourcing-Sektor sorgen für ganzjährige Beschäftigung, während der Tourismus einen saisonalen Zustrom von Menschen und Geld mit sich bringt. Diese Kombination macht die Stadt sowohl als Wohnort als auch als Investitionsstandort interessant – die Wohnung kann sowohl langfristig als auch kurzfristig vermietet werden.

Die Einführung des Euro am 1. Januar 2026 hat das Währungsrisiko für ausländische Käufer und Bulgaren im Ausland beseitigt. Der Preis in Euro lässt sich direkt mit dem in Deutschland oder Polen vergleichen – und dieser Vergleich fällt in der Regel zugunsten von Burgas aus. Gleichzeitig hat die Erwartung der Euro-Einführung die Kaufaktivitäten im Jahr 2025 angekurbelt, und ein Teil dieses Wachstums ist bereits in den Preisen eingepreist.

Wie sieht es mit den Preisen aus?

Die Preise steigen weiter, allerdings langsamer: Nach Angaben des Nationalen Statistikamtes (NSI) hat sich das jährliche Wachstum in Burgas von 17,7 % im ersten auf 9,1 % im zweiten Quartal 2026 verlangsamt. Die Zahl der Transaktionen ist rückläufig – 3.325 im ersten Halbjahr, das sind 21 % weniger als im Vorjahr. Der Markt schrumpft nicht, sondern beruhigt sich nach der Welle vor der Euro-Einführung.

Median des Angebotspreises pro Quadratmeter nach Stadtvierteln, Oktober 2026:

Lazur – ca. 2.720 €
Zentrum – ca. 2.605 €
Slavejkov – ca. 2.063 €
Izgrev – ca. 1.896 €
Sarafovo – ca. 1.821 €
Kupferbergwerk – zwischen 1.104 und 1.498 €, je nach Zone

Der Medianwert für die gesamte Stadt liegt bei etwa 1.650 €/m². Nach Angaben von Zimoti.com beträgt der Durchschnittspreis für das erste Quartal 1.766 €/m², und eine Immobilie wird im Durchschnitt innerhalb von 34 Tagen verkauft. Damit liegt Burgas hinter Varna (1.919 €) und deutlich hinter Sofia (2.716 €), aber vor Plovdiv (1.567 €). Mehr zu den Veränderungen nach Stadtvierteln finden Sie im Artikel Wohnungspreise in Burgas nach Stadtvierteln.

Die Mieten machen die Investition lohnenswert: Eine Zweizimmerwohnung wird im Durchschnitt für etwa 550 € pro Monat vermietet, eine Dreizimmerwohnung für etwa 715 €. Die Bruttorendite in Slavejkov, Izgrev und Sarafovo liegt bei etwa 5,2–5,6 % pro Jahr, gegenüber 3,6 % im Stadtzentrum und 4,2 % in Sofia.

Stadtviertel im Wandel

Izgrev und Horizont – die größte Baustelle der Stadt. Die neuen Gebäude liegen in der Nähe des Einkaufszentrums „Plaza“, der U-Bahn, von Kaufland und Lidl und bieten eine schnelle Anbindung an die Hauptverkehrsstraßen. Mit einem Medianpreis von rund 1.900 €/m² ist dies die günstigste Möglichkeit, eine neue Wohnung in der Stadt zu erwerben, und zieht vor allem junge Familien an. Hier befindet sich auch der Horizont-Komplex.
Zentrum und Lazur – die teuersten Lagen (bis zu 2.720 €/m²), mit wenig freiem Bauland und vielen Altbauten. Hier zahlt man für Prestige und die Nähe zum Meerespark, während die Mietrendite am niedrigsten ist.
Sarafovo – ein Stadtteil in der Nähe des Meeres und des Flughafens, mit Einfamilienhäusern und niedriger Bebauung. Die Modernisierung des Flughafens und die Flugverbindungen nach Europa machen ihn zu einem beliebten Wohnort für Ausländer und im Ausland lebende Bulgaren.
Meden Rudnik – das günstigste große Stadtviertel, das jedoch das größte Potenzial für neue Arbeitsplätze im nahegelegenen Industriepark bietet. Eine Zweizimmerwohnung kostet hier etwa 74.000–95.000 € und wird für 350–450 € pro Monat vermietet.

Was bedeutet das für die Käufer?

Für Familien: Die Neubauten in Izgrev und Horizont bieten ein modernes Zuhause zu etwa drei Vierteln des Preises im Stadtzentrum, mit Parkmöglichkeiten und Geschäften in der Nähe. Der Kauf direkt vom Bauträger mit Ratenzahlung verringert die Notwendigkeit eines hohen Einmal-Kredits.
Für Investoren: Die Mietrendite von etwa 5–5,5 % in den Stadtvierteln außerhalb des Zentrums ist höher als in Sofia. Der Zuzug von Menschen aus dem Ausland und die neuen Arbeitsplätze sorgen für eine stabile Nachfrage nach Mietwohnungen.
Für Käufer aus dem Ausland sind der Euro und die Direktflüge ein entscheidender Grund, sich für Burgas zu entscheiden. Wichtig ist, dass vor Ort jemand da ist, der die Immobilie vermietet und verwaltet.

Die Risiken sind real: weniger Transaktionen, mehr Neubauten und zeitweise Preisrückgänge auf Quartalsbasis. Für einen Käufer jedoch, der einen Zeithorizont von 5 bis 10 Jahren im Blick hat, ist Burgas eine Stadt mit einer für Bulgarien seltenen Kombination aus wachsender Bevölkerung, Investitionen in die Infrastruktur und Meer.

Dieser Artikel dient lediglich der Information und stellt keine Anlageberatung dar.